宅建業法の手付金！上限や制限・解約手付・手付貸与をわかりやすく解説！

こんにちは、トシゾーです。

今回は、宅建業法の科目で問われる「手付金（手付）」について、上限や制限・解約手付・手付の貸与まで、まとめて整理していきます。

「手付金の上限って20%だったよね？」「解約手付の倍返しは、いつまでできるんだっけ？」――宅建業法を勉強していると、手付金まわりは数字や要件がごちゃごちゃして、こんなふうにあいまいになりがちな分野です。

そもそも手付とは、売買契約の締結の際に、契約の証拠を残すなどの目的のため、契約当事者の一方から他方に支払われる金銭のことで、民法に記載されています。

では何故、宅建試験では「宅建業法」の科目において出題されるのでしょうか？

カンタンに言えば、不動産取引の知識や経験が豊富な宅建業者から、知識や経験の乏しい買主である一般消費者を守るため、宅建業法において「手付に関する特別なルール」が定められているからです。

そして、宅建試験においては、この宅建業法で定められている「手付に関する特別なルール」が非常に重要です。

先に結論だけ言ってしまうと、押さえるべき核は次の3つです。

• 自ら売主となる宅建業者は、代金の額の20%（2割）を超える手付を受け取れない（宅建業法39条1項）
• 受け取った手付は「解約手付」とみなされ、買主は手付を放棄、売主は手付の倍額を現実に提供すれば、相手方が履行に着手するまでは契約を解除できる（同条2項）
• 宅建業者が手付を貸す・立て替えるなど「信用の供与」で契約を誘引するのは禁止（47条3号）

以上の内容について、条文番号と数字を正確に押さえながら、ひとつずつ説明していきますね。

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そもそも「手付」とは？売買契約で買主から売主へ渡す金銭の意味

まずは土台から確認しましょう。

手付とは、売買契約の締結の際に、契約の証拠を残すなどの目的のため、契約当事者の一方から他方に支払われる金銭のことです。通常は、買主から売主に対して、「この物件を押さえておきたい」という意図で支払われますよね。

手付には、もともと次の3つの性質があるとされています。

• 証約手付：契約が成立した証拠としての手付
• 解約手付：契約を解除する権利を留保するための手付
• 違約手付：約束を破ったとき（債務不履行）の違約金・損害賠償の予定としての手付

ここで大事なのが、反対の特約がない限り、売買の手付は「解約手付」と認定されるという点です。最高裁の判例でも「反対の証拠がない限り、解約手付と認定すべきである」とされています。つまり、当事者が「これは違約手付だ」と特別に決めていなければ、手付は解約手付として扱われる、というのが原則だと考えてください。

手付金と「内金」「預り金」はどう違う？

宅建の学習でつまずきやすいのが、似た名前の金銭との区別です。受験生のあなたも、一度はこんがらがった経験があるのではないでしょうか。

ざっくり整理すると、こうなります。

• 手付金：契約成立時に交付され、解除権と結びつく金銭（後で代金に充当される）
• 内金：売買代金の一部として支払う金銭
• 中間金：契約後から引渡し前までに支払われる代金の一部

これらはいずれも「最終的に売買代金に充当される」金銭です。一方で、契約より前に「とりあえず預けておく」申込証拠金や預り金は、代金に充当されるわけではなく、性質が異なります。この「代金に充当するかどうか」という視点は、後で説明する保全措置の話でも効いてくるので、頭の片隅に置いておいてください。

解約手付とは？買主の手付放棄・売主の倍返しと「履行の着手」の壁【宅建業法39条2項】

ここが、宅建業法の手付金でいちばん問われるところです。じっくりいきましょう。

「解約手付」とは、契約締結の際に交付された手付をもとに、買主・売主のそれぞれが、相手方が履行に着手する前までは契約を解除できる、という性質の手付です。宅建業法39条2項は、自ら売主となる宅建業者が手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、次のように解除できると定めています。

• 買主からの解除：交付した手付を放棄して（捨てて）解除する
• 売主からの解除：受領した手付の倍額を「現実に提供」して解除する

ここで注意してほしいのが、売主側の「倍返し」です。「倍額を返します」と口で言うだけ・意思表示だけでは足りず、実際に倍額を用意して現実に提供することが必要です。「現実の提供」という言葉が、宅建試験ではよく狙われます。

解除できるのは「相手方が履行に着手するまで」

そして、解約手付による解除にはいちばん大きな壁があります。それが、解除できるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」という条件です（39条2項ただし書）。

ポイントは「相手方が」という部分です。

• 自分（解除したい側）が履行に着手していても、相手方がまだ着手していなければ解除できる
• 逆に、相手方が履行に着手した後は、もう手付による解除はできない

「履行に着手」とは、判例上、客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をしたり、履行の前提として欠かせない準備をしたりすることを指します。単に「契約を実行するつもりで何となく動いた」という程度の準備では足りない、と考えてください。たとえば――

• 買主の履行着手の例：中間金や残代金を支払った（または現実に提供した）
• 売主の履行着手の例：買主への所有権移転登記をした、注文住宅の建築に着工したなど

何が「履行の着手」にあたるかは個別の事情で判断されるため、試験では具体的な事例で問われます。「誰が・どこまで動いたか」で解除できるかどうかが変わる、という枠組みを押さえておきましょう。

解約手付の解除では損害賠償は請求できない

解約手付による解除をした場合、相手方に債務不履行（約束破り）があったわけではないので、解除された側は損害賠償を請求することができません。

買主は「手付を放棄する」、売主は「手付の倍額を現実に提供する」――この負担が、解除にともなう清算の上限になっている、とイメージするとわかりやすいですね。

なお、ここで出てきた違約手付とは性質が別です。違約手付は、契約に違反したとき（債務不履行）の損害賠償の予定・違約罰としての手付であり、解約手付のように「いつでも自由に手付を放棄・倍返しして抜ける」ためのものではありません。宅建業法39条2項の「いかなる性質のものであっても」によって、業者が自ら売主の場合は、たとえ違約手付の特約があっても解約手付として扱われる、という流れも押さえておきましょう。

手付額の制限！自ら売主の宅建業者は代金の「2割（20%）」が上限【宅建業法39条1項】

続いて、よく問われる「手付金の上限」の話です。

そもそも、民法は「私人同士の関係における一般法」ですから、「契約内容の自由（私的自治）」が原則です。そのため、民法のルールだけで考えれば、手付の金額も、契約の当事者が自由に決めてよいことになっています。

しかし、宅建業法には「自ら売主の場合の8種制限」と呼ばれる、買主（一般消費者）を守るための制限があり、手付の額についても次の制限をかけています。

• 自ら売主となる宅建業者は、代金の額の「10分の2（＝20%・2割）」を超える額の手付を受領することができない（宅建業法39条1項）。20%を超えた部分は無効
• 手付に関する特約で、買主に不利なものは無効となる（39条3項）

たとえば「相手方が履行に着手する前なのに、手付による解除を認めない」といった、買主にとって不利な特約は、39条3項によって効力を持ちません。

「8種制限」が適用されるのはどんなとき？

ここでとても大事なのが、この20%上限がいつ適用されるかです。

つまり、次のようなケースでは、この20%の上限はかかりません。

• 売主が個人で、宅建業者が仲介に入っているだけの取引（自ら売主ではない）
• 業者間取引（売主も買主も宅建業者）

「個人間売買では手付の上限は？」と問われたら、8種制限の適用外なので民法の原則（自由に決められる）に戻る、と整理しておきましょう。「手付金は何パーセントまで？」という疑問の答えは、“自ら売主の宅建業者なら20%まで”――この前提条件込みで覚えるのがコツです。

手付貸与等による契約誘引の禁止！宅建業者が手付を貸す・立替え・後払いはNG【宅建業法47条】

ここからは、手付に関するもう一つの大事なルール、手付貸与等の禁止を見ていきます。

宅建業法47条3号は、宅建業者が、手付について貸付けその他「信用の供与」をすることにより契約の締結を誘引する行為を禁止しています。

不動産会社が分譲したり仲介したりするにあたって、契約の締結を誘引する目的で手付金の授受について下記のような対応をすると、宅建業法違反に該当します。

• 手付金を貸す
• 手付金を立て替える
• 手付金を後払いにする
• 手付金を分割払い（複数回に分けて受領）にする

これらはいずれも「信用の供与」にあたる行為です。あくまで契約を誘引するためにこうした便宜をはかる点が問題視されるのであり、これらの行為が宅建業法違反になるのは、不動産会社が買主を急かして契約させるのを防ぐためです。手付を業者が用立ててしまうと、まだ「買おう」と決めきれていない買主まで、その場で契約に踏み切らせることができてしまいますよね。「手付金は後で支払えば良いので、とにかく契約から済ませちゃいましょう」と不動産会社が迫る――こうした、必要以上に契約を急かす行為は、公序良俗に反するとも言えるのです。

ひっかけ注意：「手付の減額」は信用の供与にあたらない

ここで、試験で狙われやすいひっかけを一つ。

手付金そのものを「減額（値引き）」することは、信用の供与にはあたりません。

理由はシンプルで、減額は「支払いを先延ばしにする（猶予する）」のではなく、手付の金額自体を下げているだけだからです。貸付け・立替え・分割・後払いは“支払いを猶予して信用を与える”のでNG、減額は“額を下げるだけ”なのでOK――この線引きを押さえておきましょう。

なお、「手付を受け取ること自体」が違反なのではない点にも注意してください。違反になるのは、あくまで貸与・立替え・分割払いなどの「信用の供与で契約を誘引する」場合です。

手付金等の保全措置とは？売主業者が一定額を超えて受領するときの買主保護

8種制限のうち、手付に関連するもう一つの重要ルールが「手付金等の保全措置」です。

これは、売主である宅建業者が一定額を超える手付金等を受領する場合に、売主の倒産などで買主にお金が返せなくなる事態に備えて、あらかじめ保全（保証・保険・保管）しておかなければならない、という制限です。買主が払ったお金を守るための仕組み、と考えてください。

そもそも「手付金等」とは

ここで「手付金等の保全措置」にある「手付金等」について補足します。

物件の引き渡し前に買主が支払う金銭は、次の3種類にわけられます。

• 売買契約の際に買主から売主に支払われる「手付金」
• 売買代金の一部として買主から売主に交付される「内金」
• 契約成立から義務履行までに支払われる「中間金」

この3つを合わせて「手付金等」と呼びます。なお、これ以外の名称でも、契約締結後・引き渡し前までに支払われる金銭で、物件の代金に充当するものは、すべて「手付金等」にあたります。逆に言えば、契約より前に預ける申込証拠金や預り金のように、代金に充当しないものは「手付金等」にはあたりません（だから保全措置の対象にもなりません）。先ほどの「代金に充当するかどうか」という視点が、ここで効いてくるわけですね。

保全措置が不要になる「金額」のケース

売主が受領しようとする手付金等の額が少額の場合は、保全措置は必要ありません。判定の基準になるのは「売買代金」ではなく、あくまで受け取ろうとする手付金等の額（すでに受領した分があれば、それを合算した額）です。具体的には、物件の種類ごとに、次の2つの条件を両方とも満たすときに保全措置が不要になります。

• 未完成物件の場合（宅建業法41条）：手付金等の額が「代金の5%以下」、かつ、「1,000万円以下」
• 完成物件の場合（宅建業法41条の2）：手付金等の額が「代金の10%以下」、かつ、「1,000万円以下」

※物件が未完成か完成かで、適用される条文と割合（5%か10%か）が変わります。一つの物件について、未完成と完成の両方の基準を同時に満たす必要がある、という意味ではありません。

ここがひっかけの定番です。同じ物件種別の中で「代金の◯%以下」と「1,000万円以下」は両方を満たして初めて保全不要になり、どちらか一方でも超えたら、その手付金等の全額について保全措置が必要になります。たとえば代金5,000万円の完成物件で手付金等が600万円（代金の12%）なら、1,000万円以下でも「代金の10%以下」を満たさないので保全が必要、という具合です。「未完成は5%、完成は10%、共通して1,000万円、しかも“かつ”」とセットで覚えましょう。

なお、ここでいう「未完成物件」とは、まだ宅地の造成や建物の建築が完了していない物件を指し、「完成物件」とは、すでに建物（または宅地）が完成している物件を指します。同じ建物でも、契約の時点で完成しているかどうかで、保全が必要になる割合（5%か10%か）が変わる、という点に注意してください。

保全措置が不要になる「登記」のケース

金額の要件に加えて、買主が所有権の登記（所有権移転の登記または保存の登記）を備えた場合も、保全措置は不要になります。

買主にすでに登記が移っていれば、売主が倒産しても買主の所有権は登記で守られているため、わざわざ保全措置をとる必要がない、というわけです。登記が絡むこの論点は、不動産登記法の知識ともつながってくるので、あわせて整理しておくと得点が安定します。

つまり、①一定金額以下、または②買主が登記を備えている、というどちらかのケースで、手付金等の保全措置は不要になります。

具体的な保全措置の方法は3種類

「手付金等をどのように保全するか」、つまり具体的な保全措置の方法についても、宅建業法で定められています。方法は全部で3種類です。

1. 銀行等による保証
2. 保険事業者による保証保険
3. 指定保管機関による保管

ただし、「未完成物件」か「完成物件」かで、選べる方法に違いがあります。

• 完成物件の場合：①〜③のすべてから選べる
• 未完成物件の場合：①または②から選ぶ（③の指定保管機関による保管は選べない）

「未完成は③が使えない」という点が、ひっかけで問われやすいポイントです。

宅建試験で手付金の問題を落とさないための整理｜数字と要件のまとめ

ここまでの内容を、試験で使える形に整理しておきましょう。

宅建士の試験では、宅建業法の科目が最重要と言っても過言ではありません。出題は50問中20問が宅建業法から出され、問題数・配点ともに多い得点源だからです。手付金そのものに特化した問題は1問程度かもしれませんが、他の問題の選択肢の中に手付の論点が紛れ込むことも多いため、なるべく失点を抑えたいところです。

まず、手付金の基本事項を、条文番号とセットで頭に入れてしまいましょう。

数字が絡む問題が多くて苦手意識を持つ受験生は多いものですが、「20%上限」「倍額の現実提供」「履行着手の壁」「保全の1,000万円・5%・10%」「保全方法3種類」を中心に頻出箇所を頭に入れて、本番で確実に得点できるようにしてください。解約手付と違約手付・損害賠償の混同も、ひっかけの定番なので要注意です。

基本を入れたら、過去問でアウトプット

宅建業法は得点源にすべき科目ですので、手付金に関する内容を中心に、過去問をしっかり解きましょう。参考書やテキストで基礎を頭に入れただけでは不十分です。

インプット（参考書）→アウトプット（過去問）を往復することで、記憶は徐々に定着していきます。過去問は、出題傾向を把握して頻出論点を見極められるのも大きなメリットです。繰り返し解いていれば、論点を少し変えた応用問題にも対応できるようになりますよ。

なお、限られた時間で宅建業法を仕上げたい方は、1ヶ月で宅建に合格する学習法もあわせて参考にしてみてください。科目ごとの優先順位や全体の進め方は宅建合格までの全体ロードマップに、自分に合う教材選びは宅建講座のおすすめ比較にまとめています。

まとめ｜宅建業法の手付金は「20%上限・解約手付・手付貸与禁止・保全措置」をセットで

以上、宅建業法における手付金の上限・制限から、解約手付、手付貸与の禁止、保全措置まで解説してきました。最後に、条文番号とあわせて要点をおさらいしておきましょう。

• 手付額の制限：自ら売主の宅建業者は、代金の20%を超える手付を受領できない（39条1項。超えた部分は無効）
• 解約手付：受け取った手付は解約手付とみなされ、買主は手付放棄・売主は手付の倍額を現実に提供して、相手方が履行に着手するまでは解除できる（39条2項）。買主に不利な特約は無効（39条3項）
• 手付貸与等の禁止：手付の貸与・立替え・後払い・分割など、信用の供与で契約を誘引するのは禁止（47条3号）
• 手付金等の保全措置：受領しようとする手付金等が「代金の5%以下（完成は10%以下）かつ1,000万円以下」を満たさない＝どちらか一方でも超えるときは、全額の保全が必要（41条・41条の2）

宅建士の試験で宅建業法は20問と非常に多く、手付金に関する問題はほぼ毎年問われます。宅建業法はできる限り満点を狙いたい科目ですので、参考書やテキストで基礎的な知識を頭に入れるだけでなく、過去問対策も忘れずにしっかり行ってくださいね。

不動産取引のルールや、地域の宅建業者を支える仕組みに興味が出てきたら、宅建協会の役割ものぞいてみてください。学習全体の進め方は、引き続き宅建合格までの全体ロードマップを道しるべにしてもらえればと思います。

あなたが手付金の数字に振り回されず、本番で1点をしっかり積み上げられるよう、応援しています。

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