宅建の不動産登記法は難しい？捨てるのはNG！覚え方や勉強方法は？

「宅建の勉強をしていると出てくる『不動産登記法』って、なんだか難しそう…正直、捨ててもいいんじゃない？」――権利関係でつまずきやすいあなたは、こんなふうに思っていませんか。

不動産登記法は、司法書士試験ではメインの科目になるほど奥が深い分野です。条文も独特で、はじめて触れると「とっつきにくい」と感じるのは、ごく自然なことです。

ですが、結論から言えば、宅建試験で不動産登記法を丸ごと捨てるのは、もったいない選択です。

宅建試験での出題は、例年1問だけ。だからこそ深追いは禁物ですが、表題部と権利部の違い・登記の対抗力（民法177条）・代表的な登記の種類といった「基本のキ」さえ押さえれば、多くの受験生が解ける標準的な問題で、しっかり1点を取りにいけます。

この記事では、権利関係に苦戦するあなたに向けて、宅建試験での不動産登記法の位置づけ（権利関係14問のうちの1問）から、不動産登記法とは何か・なぜ難しく感じるのか・捨てずに1点を確保する得点戦略・無理なく覚える勉強法までを、条文（e-Govで照合済み）と最新のデータに注意しながら、ひとつずつ解説していきます。読み終えるころには、「不動産登記法は、捨てるのではなく『基本だけ取りにいく』分野なんだ」とはっきりイメージできるはずです。

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「権利関係」14問のうち、1問が不動産登記法｜宅建での位置づけ

まずは、不動産登記法が宅建試験のどこに位置するのかを確認しておきましょう。ここがわかると、「どれくらい力を入れるべき分野なのか」の感覚がつかめます。

宅建試験（宅地建物取引士資格試験）は、50問・四肢択一のマークシート方式で、年に1回、例年10月の第3日曜日に実施されます。その出題科目は、大きく次の4つに分けられます。

この4科目の中でも、宅建の合格には権利関係と宅建業法が欠かせません。問題数が多く、合否を大きく左右するからです。

権利関係では、民法（総則・物権・債権・相続）や借地借家法、区分所有法、そして不動産登記法に関する問題が出題されます。一方の宅建業法では、重要事項の説明（35条書面）や契約書面（37条書面）をはじめ、宅建業法全般が問われます。

では、権利関係14問の内訳はどうなっているのでしょうか。近年の出題数は、おおむね次のような目安です（年度によって変動します）。

そう、不動産登記法は例年わずか1問です。だからこそ、この記事のスタンスはシンプルです。

「1問のためにのめり込むのは危険。でも、その1問は確実に取りにいく」――この絶妙なバランスこそが、不動産登記法との正しい付き合い方です。

なお、宅建全体をどの順番で・どのくらいの時間で進めるかという学習計画は、宅建の全体ロードマップで整理しています。権利関係のどこに不動産登記法を組み込むかの目安として、あわせて参考にしてください。

宅建試験で出題される不動産登記法とは？｜登記簿・表題部・権利部の基本

それでは、不動産登記法そのものを見ていきましょう。難しく感じる人ほど、まず「登記簿の構造」をイメージできると、一気に理解が進みます。

不動産登記とは、土地や建物について「誰が・どんな権利を持っているのか」「どんな物理的状況なのか」を、登記所（法務局）の登記簿（登記記録）に記録して、誰でも確認できるように公示する制度です。国民の権利の保全を図り、不動産取引の安全と円滑に役立てることを目的に、不動産登記法が定めています。

具体的には、登記簿には次のような内容が記録されます。

• 土地の広さは何平方メートルか（物理的な現況）
• 誰がその不動産の所有者か（権利関係）
• 誰が抵当権者か（権利関係）

この登記簿は、土地と建物を分けて記録することになっており、それぞれ表題部と権利部という2つの部分で成り立っています。ここが、宅建で最初に押さえたい骨組みです。

※地目とは「土地の用途（種類）」、地積とは「土地の面積」のことです。用語が硬いだけで、中身は難しくありません。

そして原則として、一筆の土地、または一個の建物ごとに、一つの登記記録が作られます（一不動産一登記記録の原則）。「土地と建物は別々」「ひとつの不動産にひとつの記録」と覚えておけば十分です。

「表題部＝物理的な姿、権利部＝権利の持ち主」――まずはこの対比だけでも頭に入れておくと、このあとの話がぐっと読みやすくなります。

なぜ登記が必要？｜登記の対抗力（民法177条）を理解すると登記法が腑に落ちる

不動産登記法を「ただの暗記科目」と思うと、途端につらくなります。逆に、「なぜ登記が必要なのか」という根っこをつかむと、細かいルールが一本の筋でつながって、覚えやすくなります。その根っこが、民法177条の対抗力です。

民法177条は、不動産の物権の変動について、次のように定めています。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

少しかみくだくと、こうなります。土地や建物の所有権などを手に入れても、登記をしておかないと、その権利を「第三者」に対して主張（対抗）できない、ということです。

イメージしやすいのが、いわゆる二重譲渡です。売主が同じ土地を、AさんとBさんの二人に売ってしまった――こんなとき、最終的に所有権を主張できるのは、原則として先に登記をした方です。たとえAさんがBさんより先に契約していても、Bさんが先に登記を済ませてしまえば、AさんはBさんに「自分が所有者だ」と対抗できなくなります。

つまり登記とは、「自分の権利を、他人にもはっきり主張するための公示手段」なのです。だからこそ、不動産を買った人は、急いで自分名義の登記をしようとします。「なぜみんな登記を急ぐのか？」の答えが、この対抗力です。

この視点を持っておくと、あとで出てくる「権利に関する登記には申請義務がない（それでも普通は登記する）」という一見ふしぎなルールも、すっと理解できます。義務はないけれど、登記しなければ対抗できないというリスクを負うのは自分自身――だから、義務がなくても登記するのが通常なのです。

不動産登記法の覚え方のコツは、いきなり細部を暗記するのではなく、「①民法177条の対抗の理屈 → ②表題部／権利部の役割 → ③具体的な登記のルール」という順番で、「なぜ」から積み上げていくことです。この順番なら、丸暗記に頼らずに登記法の全体像が見えてきます。

なお、ここで触れた所有権以外にも、権利関係では手付や抵当権など、民法の重要論点が数多く問われます。たとえば手付金のルールは、宅建業法の自ら売主制限（宅建業法39条）ともつながる頻出テーマなので、不動産登記法とあわせて押さえておくと得点が安定します。

登記の種類と申請ルール｜表示登記の申請義務・共同申請・単独申請・仮登記

対抗力の考え方がわかったところで、宅建で問われやすい「登記の種類」と「申請のルール」を整理しましょう。ここはルールの「できる／できない」「義務がある／ない」が問われるポイントです。

表示に関する登記（表題部）には申請義務がある

表題部の登記、つまり表示に関する登記には、申請義務があります。たとえば、建物を新築して所有権を取得した場合、不動産登記法47条により、その所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。

この義務を怠ると、10万円以下の過料に処されることがあります。また、表題部の登記は固定資産税の基礎資料にもなるため、国としても速やかに登記してほしい情報です。そのため、所有者が申請しない場合でも、登記官が職権で登記できるとされています。「表示の登記＝義務あり・1か月以内・職権登記もあり」とセットで覚えておきましょう。

権利に関する登記（権利部）には申請義務がない

一方、権利部の登記、つまり権利に関する登記には、原則として申請義務はありません（ただし、相続による所有権の移転登記など、一部の登記については近年義務化が進んでいます。出題の比重は年度や改正の状況で変わるため、最新のテキストで確認してください）。

「義務がないなら、登記しなくていいの？」と思うかもしれませんが、そうはいきません。さきほどの対抗力を思い出してください。登記をしておかなければ、第三者に自分の権利を対抗できません。だから、義務がなくても、権利を守るために通常は登記をするのです。ここで対抗力の話がしっかり効いてきます。

共同申請の原則と、単独申請が認められる例外

権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請します。たとえば不動産の売買では、登記権利者＝買主、登記義務者＝売主です。

なぜ共同申請が原則かというと、両方の当事者が関与することで、虚偽の登記申請を防ぐためです。一方だけで勝手に登記できてしまうと、なりすましや不正のリスクが高まってしまいます。

ただし、共同申請の原則には例外があり、一定の場合には単独申請が認められます。この「単独申請が認められるケース」は宅建試験で問われることがあるので、テキストで挙げられている例を確認しておきましょう。

仮登記・分筆・合筆など、出題されやすい論点

ほかにも、宅建で出題されやすい登記の論点があります。

これらはすべて深く掘る必要はありません。「どんな登記が、どんな場面で、誰の申請で行われるか」という骨格を押さえておけば、宅建の1問には十分対応できます。

宅建試験の不動産登記法は難しいの？｜難しく感じる3つの理由と「深追い禁物」の理由

ここまで読んで、「思っていたより整理できそう」と感じてもらえたでしょうか。とはいえ、不動産登記法を難しく感じる人が多いのも事実です。なぜ難しく感じるのか、その理由をはっきりさせておきましょう。

そもそも不動産登記法は、司法書士試験ではメインの科目になるほど専門性が高い分野です。司法書士試験では択一式だけでなく記述式（申請書を書く）まで問われ、「司法書士で一番難しい科目」として不動産登記法が挙げられることも少なくありません。実際、不動産登記の業務を中心に行う司法書士の中には、宅建士の資格も持っている方が多くいます。

ただし、ここで大事なのは――宅建で求められるのは、司法書士レベルの深さではないということです。宅建では択一の基本的な知識で足りる「1問」です。司法書士試験の難しさを、そのまま宅建に当てはめて怖がる必要はありません。

そのうえで、宅建受験生が不動産登記法を難しく感じる理由は、おもに次の3つです。

3つ目がポイントです。不動産登記法は、民法（とくに物権変動）とセットで理解する分野です。民法があやふやなまま登記法だけを暗記しようとすると、いつまでも腑に落ちません。逆に言えば、民法の物権変動を先に固めておけば、不動産登記法は一気にわかりやすくなります。

そして忘れてはいけないのが、これだけ内容が濃いのに、宅建では毎年1問しか出ないという事実です。ここに時間をかけすぎると、20問も出る宅建業法や、ほかの権利関係の学習が手薄になってしまいます。不動産登記法の深追いは、合格から遠ざかる危険な勉強法になりかねません。

満点を取る必要はありません。宅建は合格基準点をクリアすれば受かる試験です。だからこそ、不動産登記法は「基本だけを、確実に」が正解になります。

捨てるのはNG！不動産登記法で1点を確保する得点戦略と勉強法

いよいよ本題です。「捨てない」と決めたうえで、どう勉強すれば1点を確保できるのか。具体的な戦略と勉強法を見ていきましょう。

戦略の核は「基本問題を絶対に落とさない」

不動産登記法を捨てるべきでない理由は、はっきりしています。たしかに覚えるべきポイントはありますが、問題を完全に捨ててしまうのは、もったいないのです。

大事なのは、次の考え方です。

不動産登記法で出るのは1問。その1問が基本問題なら確実に取り、難問なら潔く見切る――この割り切りができれば、不動産登記法は「コスパよく1点を狙える分野」に変わります。すべての範囲を満遍なく完璧にする必要は、まったくありません。

テキスト・参考書で基本事項に絞って押さえる

不動産登記法は1問しか出ないので、テキストや参考書で基本事項を押さえるだけでも十分です。最近の宅建の市販テキストは、不動産登記法を基本的な内容に絞って載せているものが多いので、まずはその範囲をしっかり理解しましょう。

宅建で押さえておきたい基本論点は、たとえば次のようなものです。

ここで注意したいのが、司法書士用の分厚い基本書に手を出さないことです。宅建の範囲をはるかに超えて深入りしてしまい、時間ばかりかかってしまいます。宅建には宅建用のテキストで、基本に絞るのが鉄則です。

覚え方は「誰が・何を・いつ・なぜ」で整理する

細かいルールを丸暗記しようとすると、すぐ忘れてしまいます。おすすめは、登記ごとに「誰が（申請人）・何を（登記内容）・いつまでに（申請期限）・なぜ（効果や理由）」をセットで整理する覚え方です。

たとえば表題登記なら、「新築建物の所有者が・表示の登記を・取得から1か月以内に・申請義務として」とまとめられます。バラバラの知識を一つのストーリーにすると、記憶に残りやすくなります。

また、登記の種類をまとめた一覧表は、最初から暗記しようとしないことがコツです。各登記を一つずつ学んだ「あと」に、整理用として一覧表を使うと、すっと頭に入ります。順番が逆だと、ただの記号の羅列に見えてしまいます。

やってはいけない勉強法に注意

逆に、次のような勉強法は、不動産登記法が「覚えられない」原因になりがちです。

どれも「真面目な人ほど陥りやすい」落とし穴です。1問のための勉強だと割り切り、基本に絞る勇気を持ちましょう。

過去問対策で出題パターンに慣れる

基本事項を押さえたら、次は過去問です。これは難しい不動産登記法でも、ほかの科目と同じで欠かせません。過去問を使うと、次のような効果があります。

丸暗記すればよいわけではありませんが、出題傾向をつかんだり、解くコツを身につけたりするのに、過去問は最良の教材です。間違えた問題は、「登記簿の構造・申請ルール・期限のどこで迷ったか」を記録しておくと、弱点がはっきりします。

参考までに、過去に出題された不動産登記法の問題を見てみましょう。

問：不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定で誤っているものはどれか。

1. 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、所有権の保存の登記を申請しなければならない。（誤り）
2. 登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。（正しい）
3. 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。（正しい）
4. 区分建物の所有権の保存の登記は、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請することができる。（正しい）

引用：https://e-takken.tv/h28-14/

1か月以内に申請義務があるのは「表題登記（表示の登記）」であって「所有権の保存の登記（権利の登記）」ではない――というのが、この選択肢のポイントです。さきほど整理した「表示の登記＝義務あり／権利の登記＝義務なし」が、そのまま得点に直結しているのがわかります。

このように、必要以上に細かい点まですべて覚えなくても、基本分野の理解＋過去問対策だけで、宅建の1問には十分対応できます。

合格基準は相対評価｜何点取れば受かるのか

最後に、「結局、何点取れば受かるの？」という疑問に触れておきます。宅建の合格基準点は、毎年あらかじめ決まっているわけではなく、その年の受験者全体の出来によって決まる相対評価です。年度によって合格点も合格率も変動します。

過去の合格率と合格点は、次のように推移してきました。

試験年度	合格率	合格点
平成21年度	17.9％	33点
平成22年度	15.2％	36点
平成23年度	16.1％	36点
平成24年度	16.7％	33点
平成25年度	15.3％	33点
平成26年度	17.5％	32点
平成27年度	15.4％	31点
平成28年度	15.4％	35点
平成29年度	15.6％	35点
平成30年度	15.6％	37点
令和元年度	17.0％	35点

上の表は令和元年度までの推移ですが、その後も大きな傾向は変わっていません。たとえば令和6年度（2024年度）は、合格率18.6％・合格点37点（登録講習修了者は32点）でした。合格率はおおむね15〜18％前後、合格点は50点満点中おおむね31〜38点のあいだで推移しています。ただし合格基準は相対評価で毎年変わるため、受験する年度の最新の数値や合格基準は、試験を実施する不動産適正取引推進機構（retio.or.jp）の公表で必ず確認してください。

なお、宅建業に従事している人が受けられる登録講習（5点免除）を修了すると、本試験の問46〜50が免除され、45問で合否が判定されます（免除者の合格基準点は別に設定されます）。

いずれにせよ、50点満点中おおむね35点前後を取れれば合格に届く試験です。出題数がたった1問の不動産登記法に、過度な力を入れる必要はありません。テキストの基本事項と過去問レベルを押さえておけば、それで十分です。

短期間で合格を目指す場合の時間配分は、1か月で宅建合格を目指す勉強法や3か月で合格する学習計画も参考になります。限られた時間で、不動産登記法のような「1問科目」にどこまで時間を割くかの判断材料にしてください。

まとめ｜不動産登記法は「基本＋過去問」で1点を確保しよう

宅建試験の不動産登記法について、イメージがつかめたでしょうか。最後に、この記事のポイントを振り返っておきましょう。

不動産登記法は、条文が独特で難しく感じる分野です。しかし、宅建で問われるのは基本的な1問。だからこそ、深入りせずに「表題部・権利部」「民法177条の対抗」「主な登記の申請ルール」という骨格を押さえれば十分です。難問が出たら潔く見切り、基本問題を取りこぼさない――この割り切りが、合格への近道になります。

不動産登記法に時間をかけすぎると、宅建業法など他の科目の学習が手薄になってしまいます。ほかの試験範囲との兼ね合いを見ながら、不動産登記法の勉強量をコントロールしてください。

これから本格的に宅建対策を進める方は、宅建の全体ロードマップで学習全体の進め方を確認し、講座選びで迷ったら宅建講座のおすすめ比較もあわせてチェックしてみてください。独学と通信講座、自分に合った方法を選ぶことが、合格への一番の近道です。

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