最終更新日: 2026年10月10日／内容確認日: 2026年10月10日
住宅ローンの借入れの申込みを金融機関へ取り次ぐ事業は、どの法令の業として行うかで義務が変わります。本記事では、業の根拠を銀行法の銀行代理業に1つに決め、銀行法第52条の36第1項の許可を受けた銀行代理業者で、一又は二以上の所属銀行の委託を受けて、住宅の新築・購入（住宅の用に供する土地の取得を含む）又は住宅の購入のための借入れの借換えのために資金を借りようとする個人の顧客（事業として又は事業のために借りる者を除く）に対し、所属銀行の住宅資金の貸付けを内容とする契約の締結の媒介（代理はしない）を行う、1〜数か所の営業所の事業者を主なモデルとして想定します。再委託は受けず、しません。顧客から金銭その他の財産の交付を受けず、手数料も受け取りません。収益は所属銀行との委託契約に定める手数料です。貸付けの可否と条件の決定（審査）、金銭消費貸借契約の締結、融資の実行は所属銀行が行います。物件の売買の媒介、保険募集、金融サービス仲介業の登録を受けて行う預金等媒介業務は扱いません。この対象と線引きは本記事の設計上の前提で、業界の典型像ではありません。
1. 結論：住宅ローン仲介なら何から始めるか
住宅ローン仲介でAIを使うなら、最初の一手は「1件の媒介の経過を1件の台帳に結び、媒介の内容の記録をそこから作ること」です。次に「所属銀行の商品条件を、版と適用開始日つきの正本にすること」、その次に「所属銀行ごとの同意と、第三者提供の記録を結ぶこと」が続きます。
この番号は効果の大きさの順位で、Topの記録を主な入力に使う工程の数（本記事の業務の分解で10・6・6。同数の2番目と3番目は使う作業の数10・7で比較）の比較です。法令上の重要度や損失の大きさ、売上への効果の比較ではありません。実施は3つとも2週目に様式を決め、3週目から並行して試します（節3の表）。
本記事のモデルは金銭消費貸借契約の当事者にならず、所属銀行のために媒介します。そのため台帳の単位は1件の媒介と所属銀行ごとの取次ぎで、商品条件も所属銀行ごとの版で持ちます。
一方で、対人の明示・説明・意思の確認と、引受け・提案・申込みの取次ぎの決定はAIに渡しません（節6）。原則は「AIは候補まで、確定は人」です。
2. 業務全体の流れ
本記事のモデルでは、1件の住宅ローンの媒介が次の順で進みます。
- 問い合わせと、紹介元（住宅の販売・仲介をする宅地建物取引業者など）からの紹介の受付。
- 銀行代理行為の前の明示（所属銀行の商号、媒介であることなど）と利用目的の明示、面談と返済計画の試算、引受けの判断。
- 所属銀行の商品の比較と重要な事項の説明、申込みの意思の確認と申込み先の所属銀行の明示。
- 書類の原本の確認と写しの受領、所属銀行ごとの同意。
- 事前審査の申込みの取次ぎと、結果の連絡。
- 本審査の申込みの取次ぎ、承認の条件の説明と借入れの意思の確認。
- 契約の手続の案内と融資の実行の確認、媒介の内容の記録、委託契約の条件による所属銀行への手数料の請求と入金（収益の入口）。
本シリーズでは、顧客と所属銀行の二者の意思・条件を1件ごとにそろえて進める「二面パイプライン型」を主、事前審査の結果や承認・実行日の連絡などの出来事から処理が始まる「イベント駆動型」を従として整理しています。
3. AI導入優先Top3
| 効果の大きさ（業務マップ上の範囲） | 記録の単位 | 導入前提（無ければ2週目に作る） | 実施の順序 | |
|---|---|---|---|---|
| Top1：1件の媒介の台帳 | 最も大きい（10の工程・12の作業） | 1件の媒介と、所属銀行ごとの取次ぎ | 自社が付ける案件番号 | ①（2週目に様式、3週目に試行） |
| Top2：商品条件の正本 | 2番目（6の工程・10の作業） | 1つの所属銀行の1つの商品の1つの版 | 委託契約の記録（所属銀行の商号と取り扱う契約の種類） | ①と並行 |
| Top3：所属銀行ごとの同意と記録 | 3番目（6の工程・7の作業） | 1件の媒介の1つの所属銀行ごとの同意と、1回の送付 | 同意の書面の定型 | ①と並行 |
括弧の数は本記事の業務の分解で数えた計算値で、記録の単位と導入前提も本記事の設計です。どのTopも、他のTopの完了を待たずに始められます。
Top1：1件の媒介の経過を1件の台帳に結び、媒介の内容の記録をそこから作る
何をするか。 案件番号ごとに、明示の書面の交付の日時と版、説明の日時と使った資料・商品条件の正本の版、申込み先の所属銀行と明示の日、取次ぎの日と所属銀行、結果、借入れの意思、実行の日を1行に結びます。AIは交付・説明・送付の事実を台帳の項目に構造化し、記録の欠けを出します。担当者は欠けだけを確かめます。所属銀行の受付番号は鍵にせず、取次ぎと結果の記録に後から付け足します。
なぜ最も大きいか。 この台帳は、面談、重要な事項の説明と意思の確認、書類の原本の確認、事前審査と本審査の取次ぎの決定、結果の記録、本審査と承認の条件の差分、媒介の内容の記録の保存、苦情の事実の整理、報告書の案で主な入力になり、10の工程に及びます。関わる規定は銀行法の明示と、所属銀行ごとに作る媒介の内容の記録で（節9）、記録は台帳から所属銀行ごとに作ります。
どう始めるか。 3週目から、その週に明示・説明・取次ぎをする案件を台帳に載せます。同意の記録の欄は、Top3の記録ができた案件から結びます。
何を測るか。 ①取次ぎのうち明示の記録・申込み先の明示の記録・同意の記録が取次ぎの前に揃っていた割合、②媒介の内容の記録のうち案件の進行中に作られていた割合（番号は節10）。明示の記録の無い説明・取次ぎは0を前提とし、改善目標にしません。
注意。 記録の欠けをAIが補って、明示・説明をしたことにしません。記録を使って次の工程に進むかは、聴取・説明と取次ぎの決定で人が全件確かめます。本記事の設計では、明示の記録の無い顧客には聴取・説明・取次ぎに進みません。法令の要件ではなく業務上の止めです。
Top2：所属銀行の商品条件を、版と適用開始日つきの正本にする
何をするか。 委託契約のある所属銀行の現在の住宅ローンの商品を、1商品1版1行の正本（所属銀行・商品・金利と金利の型・手数料・保証料・条件・適用開始日・確認日・版）にします。AIは所属銀行の資料から項目を分け、前の版との差分と、所属銀行の間の同種の契約の手数料の差異を出します。正本の版は、担当者が資料の原文と全件照合して確定します。
なぜ2番目か。 正本は、明示の書面、返済計画の試算、引受けの材料、比較表とその点検、顧客の求めに応じた情報、書類の案内、広告の文案と点検と停止の10の作業で主な入力になり、6つの工程に及びます。関わる規定は、所属銀行が二以上ある場合の明示と、顧客の求めに応じた情報の提供です（節9）。
どう始めるか。 2週目に正本の様式を決め、3週目から委託契約のある所属銀行の現在の商品で試します。
何を測るか。 ③比較表・説明の資料・広告のうち使った正本の版が記録されている割合、④改定から掲載中の広告の停止までの日数。
注意。 AIに金利の将来を予測させません。本記事の設計では、試算と説明に、金利の型ごとのリスクと金利が上がった場合の返済額を正本の版の条件で入れ、版の確定していない条件は明示・比較・説明・広告に使いません。
Top3：所属銀行ごとの同意と、第三者提供の記録を結ぶ
何をするか。 1件・1所属銀行1行の同意の記録（日時・提供先・提供する情報・目的・紹介元への進捗の連絡の可否）と、1回の送付1行の第三者提供の記録（提供の年月日と、規則で定める記録事項のすべて。節9）を作ります。AIは同意の書面と記録の案を作り、送付先と同意の範囲の不一致を出し、人は不一致と欠けを確かめます。同意の取得は担当者が全件確かめます。
なぜ3番目か。 この記録は、同意の取得、事前審査と本審査の取次ぎの決定、紹介元への進捗の連絡（結果と実行の2回）、本審査の第三者提供の記録、消去の7つの作業で主な入力になり、6つの工程に及びます。関わる規定は個人情報の保護に関する法律の第三者提供の制限と記録です（節9）。
どう始めるか。 2週目に同意の書面の定型と記録の様式を決め、3週目からその週に申込みをする案件で試します。
何を測るか。 ⑤送付のうち所属銀行ごとの同意の記録が送付の前にあった割合、⑥第三者提供の記録の欠けの件数。同意の記録の無い所属銀行・紹介元への送付は0を前提とし、改善目標にしません。
注意。 所属銀行への申込みの取次ぎが第三者提供か委託に伴う提供か、紹介元への連絡が第三者提供に当たるかは本記事では判断していません。本記事の設計では、第三者提供に当たる場合と同じく所属銀行ごとに同意を得て記録します。AIが同意の範囲を推測して、送付先を広げません。
4. AIに任せやすい仕事
例外・不一致・欠けだけを人が確かめて、次の工程へ渡せる仕事です。
- 形を整える。 明示と利用目的の明示の記録（交付の日時・方法・書面の版）、説明の記録、書類の受領の記録。
- 照らし合わせる。 所属銀行の間の同種の契約の手数料の差異の照合、手数料の入金の消込。
- 違いを見つける。 所属銀行の商品条件の、前の版との差分（金利の改定・条件の変更・取扱いの停止と適用開始日）。
- 足りないものを探す。 台帳の記録の欠け（明示の記録の無い案件、説明の資料の版の無い記録）。
- 下書きを作る。 台帳からの所属銀行ごとの媒介の内容の記録、所属銀行ごとの同意の書面、第三者提供の記録。
- 探し出す。 見張る先を決めた所属銀行の資料からの、商品条件の改定と、改定前の版の数値を載せた掲載中の広告の候補。人が定期的に所属銀行の資料と適用開始日を確かめます。
5. AI支援に向く仕事
AIが案や候補を作り、人が全件確認してから使う仕事です。確認を挟むことは手間ではなく、品質の設計です。
- 商品条件の正本の版の確定（担当者が資料の原文と照合する）
- 比較表の案と、説明の資料の点検（正本と一致しない数値、断定的な表現、告げるべき重要な事項の欠け）
- 申込書の案と書類の原本の写し・顧客の申告との照合、事前審査と本審査の差分の一覧
- 結果の連絡文の案（所属銀行の回答の範囲で。審査の理由を推測しない）
- 委託契約・実行の記録・手数料の上限と、請求の案との照合
- 広告の文案と点検、外部へ渡す前の、渡す先の区分の確認
書類の写し・画像に個人番号・本籍地・保健医療の情報が写っていないかの確認と隠す作業は担当者が行い、AIの支援の対象にしません。AIは確認を終えた後の写しだけを扱います。
6. 人に残す仕事・判断
線の引き方の原則は「AIが答えを出せるか」ではなく「誰がその答えに責任を持つのか」です。
貸付けの可否と条件は所属銀行が決めます。本記事のモデルの判断は「所属銀行へ取り次ぐか」までで、審査の結果を予測して顧客に断定しません。明示の書面の交付と説明、重要な事項の説明、申込みと借入れの意思の確認は、担当者が対人で行う仕事として残します。
以下は、本記事の整理で事業者が負う判断です。
- 案件。 媒介を引き受けるか、案内する所属銀行・商品の提案内容、事前審査と本審査の申込みを取り次ぐか。
- 運営。 所属銀行の追加と委託契約、新しい取扱いを始めるか、広告の掲載、社内規則等、取扱いの基準。
- 管理。 苦情への対応方針、個人情報の取扱いの方針、漏えい等の報告・本人への通知の要否と内容。
AIの照合や候補が9割正しくても、ここに挙げたものは人が全件を決めます。
7. Best Practice
本記事の整理では、到達点は三つの記録が案件番号と所属銀行でつながる構造です。取次ぎの決定の前に明示・同意・照合の記録が台帳に揃っていることを人が確かめ、明示の書面・比較表・説明の資料・広告は版の確定した正本から作られます。
8. Before / After
Before。本記事が改善の出発点として置いた想定で、業界の実態の描写ではありません。 1件の媒介の台帳・1商品1版の正本・1件1所属銀行の同意の記録をまだ作っていない状態です。
After。到達点として置いた姿です。 媒介の内容の記録は台帳から所属銀行ごとに作られ、改定前の版の数値を載せた掲載中の広告と、同意の記録の無い送付を止める設計になります。決定と対人の明示・説明・意思の確認は変わらず人が行います。
9. 法令・規制・情報管理
以下は本記事の実務上の整理で、条文を確かめた規律だけを挙げており、すべての規律ではありません。法令は2026年10月9日に確認した、その日に施行されている版によります（個人情報の保護に関する法律は2026年10月1日施行の版）。未施行の改正は扱っていません。
業の根拠と紹介元。 銀行代理業は、内閣総理大臣の許可を受けた者でなければ営めません（銀行法第52条の36第1項）。銀行代理業者は、所属銀行の委託を受け、又は所属銀行の委託を受けた銀行代理業者の再委託を受ける場合でなければ銀行代理業を営めず、あらかじめ所属銀行の許諾を得た場合でなければ再委託をしてはなりません（同条第2項・第3項）。本記事の設計では、紹介元には顧客の連絡先の取次ぎだけを求め、住宅ローンの勧誘・説明・申込みの取次ぎを行わせず、紹介の対価を支払いません。紹介を超える行為が銀行代理業に当たるかは本記事では判断していません。銀行代理業者が所属銀行のために行う媒介についての貸金業法の登録の要否も判断しておらず、本記事の設計では、取扱いごとに確認の状態を記録し、登録を要しないと確認できるまでその取扱いを始めません。
明示と情報の提供（Top1・Top2）。 銀行代理業者は、銀行代理行為を行うときは、あらかじめ、顧客に対し、所属銀行の商号、契約の締結を代理するか媒介するかの別、その他内閣府令で定める事項を明らかにしなければなりません（同法第52条の44第1項）。内閣府令で定める事項には、所属銀行が二以上ある場合に限り、顧客が支払うべき手数料が同種の契約につき他の所属銀行に支払うべき手数料と異なるときはその旨、同種の契約の締結の代理又は媒介を他の所属銀行のために行っているときはその旨、顧客の取引の相手方となる所属銀行の商号又は名称などがあります（銀行法施行規則第34条の43第1項）。同種の契約の締結の代理又は媒介を他の所属銀行のために行っている旨を明らかにしたときは、顧客の求めに応じ、他の所属銀行の同種の契約の内容その他顧客に参考となるべき情報を提供します（同規則第34条の46第1項）。
説明と禁止行為。 銀行代理業者は、その営む銀行代理業の内容及び方法に応じ、顧客の知識、経験、財産の状況及び取引を行う目的を踏まえた重要な事項の顧客に対する説明その他の措置に関する社内規則等を定め、従業員に対する研修その他の十分な体制を整備します（同法第52条の44第3項・同規則第34条の49）。銀行代理業者は、銀行代理業に関し、顧客に虚偽のことを告げる行為や、不確実な事項について断定的判断を提供し又は確実であると誤認させるおそれのあることを告げる行為などをしてはなりません（同法第52条の45）。所属銀行に対し、契約の締結の判断に影響を及ぼすこととなる重要な事項を告げず、又は虚偽のことを告げる行為も、禁止される行為として同規則第34条の53第1項第6号に掲げられています。
媒介の内容の記録（Top1）。 銀行代理業者は、内閣府令で定めるところにより、銀行代理業に関する帳簿書類を作成し保存します（同法第52条の49）。契約の締結の代理を行わない場合は、銀行代理業に係る顧客に対して行った契約の締結の媒介の内容を記録した書面に限り、所属銀行ごとに作成し、当該媒介を行った日から五年間保存します（同規則第34条の58第1項第3号）。本記事の設計では、行為ごとの日付を記録し、最後の媒介の行為の日から五年を経過するまで保存します（「媒介を行った日」がどの日を指すかは判断していません）。
手数料の上限。 出資の受入れ、預り金及び金利等の取締りに関する法律では、金銭の貸借の媒介を行う者は、媒介に係る貸借の金額の百分の五に相当する金額（貸借の期間が一年未満のものは、貸借の金額にその期間の日数に応じ年五パーセントの割合を乗じて計算した金額）を超える手数料の契約をし又は受領してはならず（第4条第1項）、媒介に関し受ける金銭はいかなる名義でも手数料とみなされます（同条第3項）。所属銀行から受ける委託契約の手数料がこれに当たるかは本記事では判断していません。本記事の設計では、当たる場合と同じく、委託契約の締結と請求の前に案件ごとの額を上限と照合し、照合していない間と超える間は締結も請求もしません。
個人情報（Top3）。 個人情報の保護に関する法律では、個人情報取扱事業者による個人データ（個人情報データベース等を構成する個人情報）の第三者への提供は、法令に基づく場合など第27条第1項各号の場合と同条第2項の場合（要配慮個人情報などは除かれます）を除き、あらかじめ本人の同意が要ります（同条第1項）。利用目的の達成に必要な範囲内において取扱いの全部又は一部を委託することに伴う提供、事業の承継に伴う提供、所定の事項をあらかじめ本人に通知するなどした共同利用では、提供を受ける者は第三者に当たりません（同条第5項。所属銀行への取次ぎや外部のAI・クラウドへの入力がこれに当たるかは本記事では判断していません）。外国（規則で定める外国を除く）にある第三者（規則で定める基準に適合する体制を整備している者を除く）への提供は、第27条第1項各号の場合を除き、あらかじめ外国にある第三者への提供を認める旨の本人の同意が要り、同意を得ようとするときは規則で定めるところによりその外国の制度などの参考となるべき情報を本人に提供し、体制を整備している者に提供したときは規則で定めるところにより相当措置の継続的な実施を確保するために必要な措置を講じ、本人の求めに応じてその措置に関する情報を提供します（第28条。外国にある第三者に当たるかは本記事では判断していません）。個人データを第三者に提供したときは、第27条第1項各号又は第5項各号に当たる場合などを除き、規則で定めるところにより、提供した年月日、第三者の氏名又は名称その他の規則で定める事項の記録を作成し、規則で定める期間保存します（第29条）。本人の同意を得て提供した場合の規則の記録事項は、本人の同意を得ている旨、第三者の氏名又は名称及び住所並びに法人にあってはその代表者の氏名、本人の氏名その他の本人を特定するに足りる事項、個人データの項目です（同法施行規則第20条第1項第2号）。
本記事の設計では、聴取の項目と面談の記録に健康の状態・病歴・本籍地などの欄を設けず、保険募集をせず、団体信用生命保険の告知の内容を受け取りません。書類に個人番号・本籍地・保健医療の情報が写っている場合は、受け取らないか、担当者が写しを隠してから保存し、原本は返します。
記録を生成AIやクラウドへ入れる前には、①入れる情報を必要最小限にする②入力データを学習に利用するか③保存期間と削除の方法④契約上の機密保持とデータの取扱条件⑤アクセス権限と利用ログ⑥再委託や国外保存など社内の規程上確認が必要な事項、の6点と、渡す先の区分を人が確かめ、会社が利用を承認したサービスに限ります。法令の要件ではなく、会社として決める運用です。
10. 最初の30日プラン
1週目：測る。 5営業日で、直近1か月分の記録から①〜⑥（内容は節3）と⑦所属銀行からの差戻し・訂正の依頼の件数を担当者が数え、責任者が抜き取りで確かめます。⑧1件あたりの面談・説明・書類の確認・照合の時間は、担当者が1週間の簡易ログに記します。
2週目：様式を決める。 案件番号と1件1行の台帳、所属銀行ごとの正本の様式、同意の書面の定型と同意・第三者提供の記録の様式を決めます。止める条件（明示の記録・同意の記録・照合の結果・正本の版）を社内規則等に書きます。
3週目：候補と下書きのまま試す。 Top1はその週に明示・説明・取次ぎをする案件、Top2は委託契約のある所属銀行の現在の商品、Top3はその週に申込みをする案件で試します。個人番号・本籍地や保健医療の情報・顧客の健康の状態はAIに入れず（写しは担当者が確認を終えた後のものだけ）、区分を確認したサービスだけを使います。
4週目：比べる。 1週目と同じ方法で①〜⑧を測り直して比べ、申込書の照合・手数料の照合に広げるかを決めます。
11. AI活用成熟度
- Lv1 人依存。 記録・商品条件の資料・同意書が別々にあり、担当者が組み合わせる（本記事が出発点として置いた想定）。
- Lv2 台帳化。 台帳・正本・同意の記録の様式がある。
- Lv3 一元化。 三つの記録が結ばれて取次ぎの決定の入力になり、媒介の内容の記録と報告書の案が台帳から作られる。
- Lv4 AI支援。 AIが欠け・差分・不一致の候補を出し、例外だけ見るものと全件確認するものを分けて人が確かめる。
- Lv5 仕組み化。 正本の改定・同意の範囲・記録の欠けが次の工程を止める条件として効き、人は決定と対人の仕事に集中する。
Lv5は、AIが責任者の判断を自動で行う状態ではありません。
12. FAQ
Q. 紹介してくれる不動産会社に、住宅ローンの説明までお願いしてよいですか。 A. 本記事の設計では、紹介元には連絡先の取次ぎだけを求めます。紹介を超える行為が銀行代理業に当たるかは判断していません（節9）。
Q. 審査に通るかをAIに予測させ、顧客に伝えてよいですか。 A. 貸付けの可否と条件は所属銀行が決めます。銀行代理業者が銀行代理業に関し、不確実な事項について断定的判断を提供する行為は禁止されており（節9）、本記事の設計では予測させて伝えません。
Q. 所属銀行への申込みの取次ぎは「委託」なので、本人の同意は要りませんか。 A. 第三者提供か委託に伴う提供かは本記事では判断していません。本記事の設計では、所属銀行ごとに同意を得て記録してから送ります（節9）。
Q. 所属銀行から受ける手数料にも、媒介の手数料の上限はかかりますか。 A. 本記事では判断していません。本記事の設計では、かかる場合と同じく、委託契約と請求の前に上限と照合します（節9）。
13. 関連業態・シリーズ導線
IFA・独立系金融アドバイザーの記事は、本記事とは別の業態の記事で、金融商品取引法上の金融商品仲介業者として金融商品を案内・仲介する事業者を想定しています。本記事は銀行の住宅資金の貸付けの媒介を扱い、有価証券や保険の仲介は扱いません。
不動産売買仲介の記事は、本記事とは別の業態の記事で、物件の売買を媒介する側の仕事を扱っています。本記事は物件の売買の媒介をせず、紹介元から顧客の連絡先を受ける側を扱います。
業種別AI活用の一覧はピラーページにまとめています。
14. この記事を自社に当てはめたい方へ
情報の整い方で最初の一手は変わります。案件番号と明示・説明の記録が台帳にそろっていないなら台帳の様式から、そろっているなら記録の欠けの候補から始めます。
15. 無料AI戦略診断／AI顧問
AI戦略診断は無料・登録不要です。回答すると、自社のAI活用がいまどの段階にあるかと、最初に取り組むべき領域が分かります。
自社の業務に沿って一緒に設計したい方には、AI顧問サービスがあります。まず話を聞いてみたい方は、お問い合わせから30分の無料リモート面談をご利用ください。
