最終更新日: 2026年10月9日／内容確認日: 2026年10月9日
本記事では、宅地建物取引業の免許を受けた事業者（宅地建物取引業者）で、既存の建物（中古の戸建住宅と区分所有建物の住戸）を、個人の売主から直接に又は他の宅地建物取引業者の媒介を通じて買い取り、改修の工事を外部の建設業を営む者に請け負わせて行い、自ら売主として主に宅地建物取引業者でない個人の買主に再販する、1〜数か所の事務所の事業者を主なモデルとして想定します。改修をせずに再販する物件も含みます。他人の物件の売買・貸借の媒介と代理、新築の開発・分譲、更地のままの土地の転売、改修の工事の請負と自社の従業員による施工、競売による取得は扱いません。この対象と線引きは本記事の設計上の前提で、業界の典型像ではありません。
1. 結論：不動産買取再販会社なら何から始めるか
不動産買取再販会社でAIを使うなら、最初の一手は「物件ごとの調査・建物状況調査・改修の記録を、1物件1台帳の正本に結ぶこと」です。次に「改修の発注ごとに、見積の依頼・請負契約の書面・着工の条件をそろえること」、その次に「申込みごとに買主の区分と申込みの場所を記録し、宅地建物取引業者でない買主との売買に限る制限と照合すること」が続きます。
この番号は効果の大きさの順位で、Topの記録を主な入力に使う工程の数（本記事の業務の分解で10・3・3。同数の2番目と3番目は使う作業の数7・4で比較）の比較です。法令上の重要度や損失の大きさ、売上への効果の比較ではありません。実施は3つとも2週目に様式を決め、3週目から並行して試します（節3の表）。
本記事のモデルは売買の媒介ではなく、自ら仕入れの買主・販売の売主になり、改修を注文者として発注します。本記事では、そのため台帳に改修の記録まで結び、販売では自ら売主の制限との照合を置きます。
一方で、調査結果の確定、宅地建物取引士の記名と宅地建物取引業者でない買主への説明、買取・発注・販売の判断はAIに渡しません（節6）。原則は「AIは候補まで、確定は人」です。
2. 業務全体の流れ
本記事のモデルでは、1物件ごとに次の順で仕事が進みます。
- 仕入れ情報（媒介業者からの物件情報、売主からの売却の相談）の受付と一次選別。
- 物件調査（登記事項証明書・図面・役所・現地）と、建物状況調査（建築士で国土交通大臣が定める講習を修了した者が行う）の依頼・立会い・結果の受領。
- 査定と買取の判断。取引時確認を経て仕入れの売買契約（自社が買主）、決済と取得。
- 改修の発注（自社が注文者）、工事中の管理と完了の受領。
- 販売価格と広告、反響・内見・申込み。
- 契約条件と制限の照合、重要事項の説明、取引時確認を経て販売の売買契約（自社が売主）、第37条の書面。
- 決済と引渡し、入金（収益の入口）、引渡し後の不具合への対応。
本シリーズでは、建物の状態が調査と改修を経て確定していく「現場不確実性を持つ案件プロジェクト型」を主、申込みや引渡しなどの出来事から処理が始まる「イベント駆動型」を従として整理しています。
3. AI導入優先Top3
| 効果の大きさ（業務マップ上の範囲） | 記録の単位 | 導入前提（無ければ2週目に作る） | 実施の順序 | |
|---|---|---|---|---|
| Top1：1物件1台帳の正本 | 最も大きい（10の工程・14の作業） | 1物件と、その資料の版 | 自社が付ける物件ID | ①（2週目に様式、3週目に試行） |
| Top2：発注ごとの書面と着工の条件 | 2番目（3の工程・7の作業） | 1件の発注とその変更 | 区分の表の様式 | ①と並行 |
| Top3：申込みごとの区分と制限の照合 | 3番目（3の工程・4の作業） | 1件の申込みとその契約 | 契約の定型に制限の条件を書くこと | ①と並行 |
括弧の数は本記事の業務の分解で数えた計算値で、記録の単位と導入前提も本記事の設計です。どのTopも、他のTopの完了を待たずに始められます。
Top1：物件ごとの調査・建物状況調査・改修の記録を1物件1台帳の正本に結ぶ
何をするか。 物件IDごとに、登記事項証明書の取得日、図面、役所調査と現地調査の日、建物状況調査の実施日と実施者、改修の請負契約、確認済証と検査済証（要する場合）、石綿の調査の結果の書面の有無を1行に結びます。AIは資料の読み取りの案と、記録どうしの不一致・未確認の項目の候補を出します。
なぜ最も大きいか。 この台帳は、調査結果の確定、改修の案、販売価格と広告文の案、重要事項説明書と第37条の書面の案、引渡し前の最終確認、不具合の照合などで主な入力になり、10の工程に及びます。関わる規定は宅地建物取引業法の重要事項の説明などです（節9）。
どう始めるか。 3週目から、その週に調査する物件と販売中の物件を台帳に載せ、AIの候補を出させます。
何を測るか。 ①販売の重要事項説明書の項目のうち、正本の記録（資料の版と取得日・調査の記録）が結ばれている割合、②重要事項説明書の訂正・差し替えの件数、⑤完了した改修のうち、確認済証（要する場合）・石綿の調査の結果の書面の写しが改修の記録に結ばれている物件の割合（番号は節10）。正本が欠けたままの記名・説明・契約は0を前提とし、改善目標にしません。
注意。 AIの転記の案や写真の判定だけで調査結果を確定せず、宅地建物取引士が原本と現地の記録で全件確定します。本記事の設計では、正本の資料が無い、正本と案が一致しない、未確認の項目が残る、のいずれかの間は、記名・説明・契約に進みません。
Top2：改修の発注ごとに、見積の依頼・請負契約の書面・着工の条件をそろえる
何をするか。 1件の発注を1行にし、見積の依頼の日と提示した内容、請負契約の書面の相互交付の日、建築確認の要否の状態、石綿の調査の結果の説明を受けた日、届出の要否と提出の日、着工の日、変更の書面の日を記録します。AIは見積の依頼書・比較表・請負契約の書面の案を作って着工の条件を照合し、担当者が全件確認します。
なぜ2番目か。 この記録は、外注先の許可の要否、発注の決定、石綿の説明の受領、確認の申請、工程の記録、改修の記録、支払の照合の7つの作業で主な入力になり、3つの工程に及びます。関わる規定は建設業法の請負契約の書面などです（節9）。
どう始めるか。 2週目に建築確認・外注先の許可・石綿の届出の要否を「該当／対象外と確認済み／未確認」で持つ表を作り、3週目からその週の発注と変更で試します。
何を測るか。 ③請負契約の書面が着工の前に相互交付された発注の割合、④施工の前に変更の書面が相互交付された変更の割合。条件を満たさない着工は0を前提とし、改善目標にしません。
注意。 本記事の設計では、区分が「未確認」の間と、請負契約の書面の相互交付、確認済証（要する場合）、石綿の調査の結果の説明の受領と届出（要する場合）を確かめるまでは着工させません。法令の要件ではなく業務上の止めです。
Top3：申込みごとに買主の区分と申込みの場所を記録し、宅地建物取引業者でない買主との売買に限る制限と照合する
何をするか。 1件の申込みを1行にし、申込みの日時と場所、買主の区分の状態、事務所等に当たるかの状態、取得する契約の記録の有無と停止条件、手付、違約金、担保責任の期間、保全の措置の要否、告知の書面の交付の日を記録します。AIは区分の材料と制限との照合の候補を出し、担当者が全件確認します。
なぜ3番目か。 この記録は、契約条件の決定、宅地建物取引業者でない買主への重要事項の説明と供託所等の説明、締結の4つの作業で主な入力になり、3つの工程に及びます。関わる規定は宅地建物取引業法の自ら売主の制限です（節9）。
どう始めるか。 2週目に契約の定型に制限の条件を書き、3週目からその週の申込みで試します。
何を測るか。 ⑥申込みの場所と買主の区分が記録されている申込みの割合、⑦制限との照合の記録がある契約の割合、⑧事務所等以外（未確認を含む）の申込み・契約のうち告知の書面の交付が記録されている割合。制限の外の条件での契約と、保全の措置の前の受領は0を前提とし、改善目標にしません。
注意。 本記事の設計では、区分が「未確認」の申込みは、宅地建物取引業者でない買主、事務所等以外の場所、工事の完了前の売買として扱います。取得する契約（停止条件の付かないもの）の記録が無い物件は、買主の区分にかかわらず販売の契約をしません。いずれも法令の要件ではなく業務上の扱いです。
4. AIに任せやすい仕事
例外・不一致・欠けだけを人が確かめて、次の工程へ渡せる仕事です。
- 形を整える。 改修の記録（工事の内容・写真・保証書・書面の写し）の保存、建物状況調査の報告書の要点（実施日・実施者・結果の概要）の記録。
- 照らし合わせる。 手付・残代金の入金の消込、支払と契約・変更の書面の照合。
- 違いを見つける。 資料・役所調査・現地調査・売主の申告・建物状況調査の結果のあいだの不一致の候補。調査結果は宅地建物取引士が別に全件確定します。
- 足りないものを探す。 確認記録の記録事項の欠け。
- 下書きを作る。 売買契約ごとの取引記録、保全の措置の結果の記録。
- 探し出す。 保有中の物件の一覧からの、販売価格の見直しの候補。拾ったものは候補で、決めるのは人です。
5. AI支援に向く仕事
AIが案や候補を作り、人が全件確認してから使う仕事です。確認を挟むことは手間ではなく、品質の設計です。
- 取得した資料の読み取りと調査票への転記の案（宅地建物取引士が原本と照らす）
- 見積の依頼書・比較表・請負契約の書面の案と、着工の可否の照合
- 買主・場所・工事の完了前かの区分の材料、制限との照合の候補、告知の書面の案
- 重要事項説明書と第37条の書面の案の、正本・契約書との照合の点検（宅地建物取引士）
- 広告文案と調査・改修の記録との照合の点検
- 外部へ渡す前の、渡す先の区分の候補
6. 人に残す仕事・判断
線の引き方の原則は「AIが答えを出せるか」ではなく「誰がその答えに責任を持つのか」です。
本記事が条文を確かめた範囲で、本記事の業務のうち法令が行う者を宅地建物取引士に限っているのは、重要事項説明書と第37条の書面への記名と、宅地建物取引業者でない買主への重要事項の説明です（宅地建物取引業法第35条・第37条。節9）。
以下は、本記事の整理で事業者が負う判断です。
- 仕入れ。 告知を要しうる事項（人の死に関する事案など）を告げるか・どう告げるか（告げるべき事項に当たるかは本記事では判断していません）、買取の可否と価格・条件、仕入れの契約の締結。
- 改修。 注文者として、発注先・請負代金・工期と変更。
- 販売。 販売価格と販売の方法、広告の掲載、契約条件と締結、引渡し後の不具合への対応。
- 管理。 疑わしい取引の届出を行うか、個人情報の取扱いの方針。
AIの照合や候補が9割正しくても、ここに挙げたものは人が全件を決めます。
7. Best Practice
本記事の整理では、到達点は三つの記録が物件IDでつながる構造です。1物件1台帳が正本になり、説明書・広告・第37条の書面がそこから作られます。改修は発注ごとに書面と着工の条件がそろってから着工し、販売の申込みは区分と制限の照合を経てから説明と締結に進みます。
8. Before / After
Before。本記事が改善の出発点として置いた想定で、業界の実態の描写ではありません。 1物件1台帳・1発注1行・1申込み1行の記録をまだ作っていない状態です。
After。到達点として置いた姿です。 正本が欠ける項目があれば記名・説明・契約に進まず、着工は条件の照合の後、販売の申込みは区分と制限の照合の後になります。調査結果の確定、宅地建物取引士の記名と説明、契約・発注の判断は変わらず人が行います。
9. 法令・規制・情報管理
以下は本記事の実務上の整理で、条文を確かめた規律だけを挙げており、すべての規律ではありません。法令は2026年10月9日に確認した、その日に施行されている版によります。未施行の改正は扱っていません。
重要事項の説明と第37条の書面（Top1）。 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも、既存の建物であるときは建物状況調査（実施後一年（鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は二年）を経過していないものに限る）の実施の有無と結果の概要、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの（売買又は交換の契約に係る住宅では、確認の申請書と確認済証、検査済証、建物状況調査の結果についての報告書など）の保存の状況などを記載した書面を交付して説明をさせなければなりません（宅地建物取引業法第35条第1項・同法施行規則第16条の2の2・第16条の2の3）。書面には宅地建物取引士が記名します（第35条第5項）。相手方等が宅地建物取引業者である場合は説明を要せず書面の交付で足りますが、その書面にも宅地建物取引士に記名させます（同条第6項・第7項）。書面の交付に代えて、相手方等の承諾を得て、宅地建物取引士に国土交通省令で定める電磁的方法により提供させることもできます（同条第8項）。
宅地建物取引業者は、自ら当事者として売買契約を締結したときはその相手方に、遅滞なく、代金の額、引渡しの時期、既存の建物であるときは構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項などを記載した書面を交付し、宅地建物取引士に記名させます（第37条第1項・第3項。相手方の承諾を得て、国土交通省令で定める電磁的方法による提供もできます・第4項）。本記事の整理では、仕入れで自社が買主となる契約でもこの書面は売主に交付し、第35条の説明は仕入れの売主に対する規定ではありません。
宅地建物取引業者でない買主との売買に限る制限（Top3）。 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買のうち、宅地建物取引業者でない買主（以下、業者でない買主）との売買に限り、次の制限が適用されます（第33条の2と第37条の2から第43条までは宅地建物取引業者相互間の取引には適用しない・第78条第2項）。
- 業者でない買主との売買に限り、自己の所有に属しない宅地又は建物について自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結できません。ただし、取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く）を締結しているときその他取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるときと、第41条第1項の売買で同項の措置が講じられているときは除かれます（第33条の2）。
- 業者でない買主との売買に限り、事務所等（事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所）以外の場所で買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等で申込みをし、事務所等以外の場所で契約した買主を除く）は、撤回又は解除ができる旨とその方法を国土交通省令・内閣府令の定めるところにより告げられた日から起算して八日を経過したときと、引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったときを除き、書面により申込みの撤回又は契約の解除（申込みの撤回等）ができ、宅地建物取引業者は損害賠償・違約金を請求できず、受領した手付金その他の金銭を速やかに返還します（第37条の2第1項・第3項）。告げるときは、同法施行規則第16条の6の事項を記載した書面を交付します。
- 業者でない買主との売買に限り、債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額の予定と違約金は、合算して代金の額の十分の二を超える定めができず、超える部分は無効です（第38条）。
- 業者でない買主との売買に限り、代金の額の十分の二を超える手付は受領できず、受領した手付は、相手方が契約の履行に着手した後を除き、買主は放棄して、宅地建物取引業者は倍額を現実に提供して、契約を解除できるものになります（第39条）。
- 業者でない買主との売買に限り、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の担保の責任について、民法第566条に規定する期間を引渡しの日から二年以上とする特約を除き、同条より買主に不利な特約はできず、無効です（第40条）。
- 業者でない買主との売買に限り、手付金等（代金に充当される金銭などで、契約の締結の日以後引渡し前に支払われるもの）は、保全の措置を講じた後でなければ受領できません。ただし、買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は受領しようとする額（既に受領した額を加えた額）が、工事の完了前の売買（第41条）では代金の額の百分の五以下、それ以外の売買（第41条の2）では十分の一以下で、かつ、いずれも千万円以下であるときは除かれます。措置を講じないときは、買主は手付金等を支払わないことができます。改修した物件の売買が工事の完了前の売買に当たるかは本記事では判断していません。
改修の発注（Top2）。 建設工事（土木建築に関する工事で建設業法別表第一の上欄に掲げるもの）の請負契約の当事者は、注文者を含め、契約の締結に際して、工事内容、請負代金の額、工事着手と工事完成の時期、完成を確認するための検査の時期及び方法並びに引渡しの時期などを書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に交付し、これらの内容を変更するときも同様です（建設業法第19条第1項・第2項。契約の相手方の承諾を得て、国土交通省令で定める電子情報処理組織を使用する方法等に代えられます・第3項）。個々の改修がどの建設工事に当たるか、外注先が許可を要するかは本記事では判断していません。
個人情報。 個人情報の保護に関する法律（2026年10月1日施行の版）では、個人情報取扱事業者による個人データ（個人情報データベース等を構成する個人情報）の第三者への提供は、法令に基づく場合など第27条第1項各号の場合と同条第2項の場合を除き、あらかじめ本人の同意が要り（同条第1項）、利用目的の達成に必要な範囲内において取扱いの全部又は一部を委託することに伴って提供される場合は、提供を受ける者は第三者に当たりません（同条第5項第1号。外部のAI・クラウドへの入力が委託に当たるかは本記事では判断していません）。外国（規則で定める外国を除く）にある第三者（規則で定める基準に適合する体制を整備している者を除く）への提供は、第27条第1項各号の場合を除き、あらかじめ外国にある第三者への提供を認める旨の本人の同意が要り、同意を得ようとするときは規則で定めるところによりその外国の制度などの参考となるべき情報を本人に提供し、体制を整備している者に提供したときは規則で定めるところにより相当措置の継続的な実施を確保するために必要な措置を講じ、本人の求めに応じてその措置に関する情報を提供します（第28条。どの外国・事業者が当たるかは本記事では判断していません）。物件の資料や本人確認書類の写しが個人データに当たるかも本記事では判断していません。
本記事の設計では、これらの情報を個人データに当たりうる情報として扱い、外部へ渡す前に区分を人が確かめ、確かめられない間は渡しません。記録を生成AIやクラウドへ入れる前には、①入れる情報を必要最小限にする②入力データを学習に利用するか③保存期間と削除の方法④契約上の機密保持とデータの取扱条件⑤アクセス権限と利用ログ⑥再委託や国外保存など社内の規程上確認が必要な事項、の6点を確かめ、会社が利用を承認したサービスに限ります。法令の要件ではなく、会社として決める運用です。
10. 最初の30日プラン
1週目：測る。 5営業日で、直近1か月分の記録から数えます。宅地建物取引士が①②⑥⑦⑧、改修の担当者が③④⑤（内容は節3）、取引時確認の担当者が⑨仕入れ・販売の売買契約のうち確認記録と取引記録が結ばれている割合、説明書の作成者が⑩1物件あたりの重要事項説明書の作成の時間（資料を探す時間を含む）を記録します。
2週目：様式を決める。 1物件1台帳、1発注1行と区分の表、1申込み1行と契約の定型の制限の条件を決めます。外部のAI・クラウドに入れてよい情報の範囲も決めます。
3週目：人が全件確認する小規模試行。 Top1はその週に調査する物件と販売中の物件、Top2はその週の発注と変更、Top3はその週の申込みで試します。節6の判断は動かしません。
4週目：比べる。 3週目から4週目の記録で①〜⑩を同じ方法で数え、1週目と比べます。正本が欠けたままの記名・説明・契約、条件を満たさない着工、制限の外の条件での契約が0だったかも確かめ、0でなければ止める運用を見直します。
11. AI活用成熟度
- Lv1 人依存。 照合が担当者ごとに行われ、記録の形が決まっていない。
- Lv2 台帳化。 三つの記録の様式があり、区分が3つの状態で書かれる。
- Lv3 一元化。 三つの記録と取引時確認・入出金の記録が物件IDでつながる。
- Lv4 AI支援。 AIが候補と案を出し、全件確認するものと例外だけを見るものを分けて人が確かめる。
- Lv5 仕組み化。 正本・着工の条件・制限の照合が手順に組み込まれ、条件を満たさないときは止まって人へ回る。
Lv5は、AIが宅地建物取引士の説明・記名や、契約・発注・届出の判断を自動で行う状態ではありません。
12. FAQ
Q. 買主が宅地建物取引業者なら、手付や担保責任の制限は気にしなくてよいですか。 A. 宅地建物取引業法第33条の2と第37条の2から第43条までは、宅地建物取引業者相互間の取引には適用されません（第78条第2項）。重要事項説明書の交付と宅地建物取引士の記名などは別の条によります。本記事の設計では、買主が宅地建物取引業者だと確認できるまでは、業者でない買主として扱います（節9）。
Q. 改修した物件は「工事の完了前」の物件になりますか。 A. 本記事では判断していません。本記事の設計では、確かめられない間は工事の完了前の売買として扱います（節9）。
Q. 見積の比較をAIに任せて、発注先を決めてよいですか。 A. 比較表は材料で、発注先・請負代金・工期は注文者として人が決めます（節6）。
Q. 売主から聞いた事情や本人確認書類の画像を生成AIに入れてもよいですか。 A. 本記事の設計では、節9の6点と、委託・第三者提供・外国にある第三者への提供のどれに当たるか（本記事では判断していません）を人が確かめるまで入れません。
13. 関連業態・シリーズ導線
不動産売買仲介の記事は、本記事とは別の業態の記事で、売買を媒介する側の仕事を扱っています。本記事は、自社が買主・売主となる側を扱います。
リフォーム会社の記事は、本記事とは別の業態の記事で、改修の工事を請け負う側の仕事を扱っています。本記事は改修を発注する側を扱い、改修の工事の請負と自社の従業員による施工は扱いません。
業種別AI活用の一覧はピラーページにまとめています。
14. この記事を自社に当てはめたい方へ
情報の整い方で最初の一手は変わります。物件IDと資料の取得日が台帳にそろっていないなら台帳の様式から、そろっているなら不一致の候補から始めます。
15. 無料AI戦略診断／AI顧問
AI戦略診断は無料・登録不要です。回答すると、自社のAI活用がいまどの段階にあるかと、最初に取り組むべき領域が分かります。
自社の業務に沿って一緒に設計したい方には、AI顧問サービスがあります。まず話を聞いてみたい方は、お問い合わせから30分の無料リモート面談をご利用ください。
