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店舗施設に関する法律知識(都市計画法、大規模小売店舗立地法、中心市街地活性化法、建築基準法など)

店舗施設に関する法律知識

まちづくり三法とは?

いわゆる「まちづくり三法」とは、大規模小売店舗立地法、中心市街地活性化法、都市計画法の3つの総称です。

以下、それぞれの概要を確認していきましょう。

大規模小売店舗立地法(大店立地法)

平成10年に定められた法律です。それ以前の大規模小売店舗法(大店法)に代わるものとして定められました。

大店法が「大型店舗から中小小売業を保護する」という意味合いが強いのに対し、規制緩和の観点から大店立地法では、そのような狙いはなくなりました。

その目的は、周辺住民の生活環境に考慮すること、となっており、交通渋滞、駐車・駐輪、騒音、防災などに配慮することを定めています。

中心市街地活性化法

平成10年に施行されました。当時、大店法の廃止に伴い、大型店舗が郊外に加速度的に増加することが予想されました。

このことにより中心市街地の機能低下や空洞化という問題を引き起こすことが懸念され、その問題に対処するために、中心市街地の整備改善、活性化を推進するために制定されました。

都市計画法

都市計画法とは、都市計画の内容や決定手続きなどを定めることにより、バランスのとれたまちづくりを推進するための法律です。

まちづくり三法の制定に合わせ、改正により、市町村が独自に都市計画地域の用途を決めることができるようになりました。その結果、各地域の状況に合わせ、大型店の郊外立地や出店を規制などが可能となりました。

まちづくり三法の改正(平成18年)

平成18年にまちづくり三法は大幅に改正されました(実際に法律の条文が改正されたのは、中心市街地活性化法と都市計画法の2つです)。

改正の理由ですが、当初のまちづくり三法が狙った効果である「大型店と共存しながらも、中心市街地を活性化させる」ということが上手くいかず、さらに空洞化が進んでしまった、ということが挙げられます。

今後、我が国は少子高齢化時代を迎えるため、モータリゼーションに頼らずに済む中心市街地を中心としたコンパクトシティーの実現が強く求められています。

まちづくり三法の改正は、まさにそこにあると言えます。

中心市街地活性化法の改正概要

  • 法律の名称を「中心市街地の活性化に関する法律」と改めた。
  • 基本理念の創設
  • 国、地方公共団体および事業者の責務規定を創設
  • 国による中心市街地活性化本部の創設
  • 中津市街地ごとに中心市街地活性化協議会を組織し、多様な民間主体が参画することを明文化
  • 市町村が作成する基本計画を内閣総理大臣が認定する制度を創設し、やる気のある市町村を手厚く支援するスキームの開発(国による選択と集中)
  • その他、支援措置の充実

都市計画法の改正概要

都市計画法の改正のポイントは、ひと言でいうと、「これまで大規模集客施設としての土地利用は広く許容されていたが、今後は一旦制限を大きくし、適正な手続きのもと、許可を与えて設置可能とする」、つまり地方公共団体のコントロールがしやすくなったことである、と言えます。

具体的には、建築基準法における用途地域のうち、商業地域、近隣商業地域、準工業地域以外では、原則として床面積の合計が1万㎡を超える大規模集客施設(店舗、劇場、飲食店など)を建築してはなりません。

都市計画法 その他の改正点

  • 非線引き都市計画区域ないで用途地域ではない地域(いわゆる白紙地域)においても、大規模集客施設の建築は原則不可能となりました。
  • 準都市計画区域制度の見直し:以前は指定権者は市町村でしたが、都道府県に変更になりました。
  • 都市計画提案制度:原則として大規模集客施設が建設できない地域においても、都市計画上の提案制度の手続きを経ることにより、土地利用制度の内容を変更できます。
  • 開発許可制度の見直し:これまで開発許可が不要であった医療施設などの公共公益施設も許可が必要になりました。

都市計画法に関する用語

都市計画区域

都市計画区域とは、都道府県が指定(原則)するもので、現状と将来見通しを勘案して、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要があると認められたものです。

準都市計画区域

都市計画区域以外で、現在のまま放置すれば、将来の都市整備、開発などに支障がでると認められる地域のうち、都道府県が指定したものです。

区域区分

都市計画区域内を、市街化区域と市街化調整区域の2つに区分することです。

都市計画区域のうち、三大都市圏など一定の区域では、かならず市街化区域と市街化調整区域を定めなければなりません(=区域区分が必須)が、区域区分を行わない都市計画区域もあります。

一方、準都市計画区域には区域区分はありません。

市街化区域

すでに現在市街地を形成していたり、またはおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域です。

 

線引き都市計画区域

都市計画区域のうち、市街化区域と市街化調整区域を区分(区域区分)してある区域のことです。

非線引き都市計画区域(非線引き区域)

都市計画区域のうち、市街化区域と市街化調整区域を区分していない(区域区分をしていない)区域です。

地域地区

地域地区とは、区域区分より、さらにきめ細かく具体的に設定する都市計画上の設定(区分)となります。

用途地域

用途地域とは、地域地区のなかで最も代表的なものです。市街化区域では用途地域を定めなければなりませんが、市街化調整区域では用途区域を定めません。

用途地域は、以下の13に区分されます。

・第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、工業地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業専用地域

特別用途地区

用途地域に上塗りする形で、地域の実情にあわせて用途制限の変更を可能にするものです。市町村の条例で定めることが可能です。

特定用途制限地域

用途地域を定められていない土地の区域(市街化調整区域をのぞく)内において、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域のことです。

建築基準法

建築基準法では、その目的を「建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康および財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資すること」と定めています。

  • 個々の建物の構造や材質などに関する安全性や居住環境の向上のための規定(単体既定)
  • 建物の集団化による防災や環境への影響に関する規定(集団規定)

などが定められています。

建築基準法の重要用語

容積率

建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合です。用途地域制限により、上限が定められています。【計算式】延べ面積 ÷ 敷地面積(%)

建ぺい率

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合です。こちらも、用途地域制限により、上限が定められています。【計算式】建築面積 ÷ 敷地面積(%)

耐火建築物

防火地域内では、3階建て以上の建物、または延べ面積が100㎡を超えるものは耐火建築物とする必要があります。

防火建築物

防火戸・防火区画の設定、防火小僧、不燃燃料などの使用義務、誘導設備の設置など求められます。